Kauf einer Immobilie im Ausland – am Beispiel einer Immobilie in Portugal

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Kauf einer Immobilie im Ausland – am Beispiel einer Immobilie in Portugal

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Sie überlegen sich schon seit längerem, eine Immobilie im Ausland zu erwerben, um Ihren Lebensabend in Ihrer Wahlheimat zu verbringen? Wir wollen Ihnen am Beispiel eines Immobilienkaufes in Portugal zeigen, was im Vorfeld und auch beim Kauf beachtet werden sollte, damit Sie unbeschwert in Ihre neue Immobilie einziehen und den Aufenthalt in Ihrer neuen Heimat genießen können. Hierzu konnten wir mit einem regionalen deutschsprachigen Juristen und einer freien Finanzierungsmaklerin in Portugal sprechen, welche uns die Besonderheiten des portugiesischen Marktes erklärten.

An dieser Stelle bedanken wir uns bereits jetzt recht herzlich bei:

Frau Claudia Schütz von
www.quintafinance.com

Herrn Thomas Droste von
www.haus-kaufen-portugal.de

und

Maximilian Wichels von C1 Broker  Versicherungsmakler in Portugal

www.c1brokers.pt/de

Beim Kauf einer Immobilie in Portugal gibt es einige Besonderheiten. Hier sind die wichtigsten Fragen, welche von Herrn Droste genannt wurden. Diese möchten wir in unserem Blogartikel beantworten.

Der Entschluss, eine Immobilie in Portugal zu
kaufen, steht. Was machen wir mit unserer Immobilie in Deutschland? Wie finde ich meine Wunschimmobilie in Portugal? Soll ich mich selbst darum kümmern und gibt es professionelle Unterstützung bei der Vorauswahl? Wie
und wo finanziere ich meine Wunschimmobilie – in Portugal oder in Deutschland? Welche Versicherungen benötige ich nach dem Kauf einer Immobilie? Was muss ich beim Kauf der Immobilie in Portugal beachten? Was sind die Unterschiede zum Kauf einer Immobilie in Deutschland? Land- und Leute in Portugal: welche Besonderheiten hat das Land und die Menschen?

Der Entschluss, eine Immobilie in Portugal zu kaufen, steht. Was machen wir mit unserer Immobilie in Deutschland?

Der Entschluss steht – Portugal soll die neue Wahlheimat werden. Doch damit müssen auch einige Fragen geklärt werden: Was passiert mit meiner Immobilie in Deutschland? Soll ich diese verkaufen oder vermieten? Wie sieht es mit dem Thema Krankenversicherung aus? Wird meine Rente auch auf ein portugiesisches Konto  berwiesen? Verstehen mich die Menschen in Portugal – muss ich vorher die portugiesische Sprache lernen?

Was passiert mit meiner Immobilie in Deutschland? Soll ich diese verkaufen oder
vermieten?

Die Entscheidung, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, hängt von Ihrer persönlichen Neigung ab. Sofern Sie sich nicht mehr um Ihre Immobilie in Deutschland kümmern und auch nichts vererben wollen, ist der Verkauf Ihrer Immobilie die erste Wahl. Hier gibt es bereits die ersten Herausforderungen: Wird die Immobilie in Deutschland rechtzeitig verkauft, bevor Sie in Portugal Ihre Immobilie kaufen? Bekommen Sie den Verkaufserlös für Ihre Immobilie, welchen Sie sich vorgestellt haben? Wie finanziere ich die Immobilie in Portugal, wenn meine Immobilie in Deutschland noch nicht verkauft ist?

Sollte Ihre Immobilie nicht rechtzeitig verkauft werden, gibt es die Möglichkeit, den möglichen Verkaufserlös über eine Zwischenfinanzierung zu generieren. Wichtig für Sie zu wissen ist, dass der Zinssatz der Zwischenfinanzierung variabel ist und Sie mit dem Verkaufserlös kostenfrei das Darlehen der Zwischenfinanzierung ablösen
können.

Schwieriger wird es, wenn Sie nicht den Verkaufserlös für Ihre Immobilie bekommen, den Sie sich vorstellen. Gründe hierfür können sein:

Die Immobilie entspricht nicht dem heutigen Standard
– in Bezug auf die Energieeffizienzklasse
– der Ausstattung
– des allgemeinen Zustands

Wir empfehlen Ihnen, hier das Gespräch mit einem Makler Ihres Vertrauens zu suchen, um Möglichkeiten zu finden, den Immobilienwert zu steigern. Eventuell kann es Sinn ergeben, Ihre Immobilie vor dem Verkauf gezielt zu modernisieren. Eine weitere Möglichkeit ist das Home
Staging Ihrer Immobilie, um sie ins rechte Licht zu rücken und potenzielle Käufer anzuziehen. Auch kann der allgemeine Zustand der Immobilie gezielt verbessert werden. Zum Beispiel eine gestrichene Außenfassade, helle Innenwände und ein gepflegter Garten können Wunder bewirken.

Lage der Immobilie

– Mikrolage der Immobilie
– Makrolage der Immobilie
– Infrastruktur

Die Infrastruktur und die Mikro- und Makrolage sind für Käufer entscheidende Faktoren. Gibt es öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe, wie sind die Einkaufsmöglichkeiten und die ärztliche Versorgung, gibt es Kindergärten oder Schulen in der Nähe, wie ist die Nachbarschaft usw.? Sollten Sie wenige Punkte mit „ja“ beantworten können, hilft es zu beschreiben, wie weit zum Beispiel der nächste Arzt, der nächste Kindergarten etc. entfernt ist. Ebenso kann es helfen, geplante Einrichtungen der Gemeinde, Stadt etc. zu nennen, wie zum Beispiel Ausbau des U-Bahn- oder Straßenbahnnetzes, Bau eines Supermarktes, geplante Eröffnung eines Ärztezentrums usw. Geben Sie hierzu auch die Quelle an, damit sich potenzielle Interessenten schnell und unkompliziert ein Bild machen können.  

 

 

Lage/Stimmung im Immobilienmarkt

Die Stimmung im Immobilienmarkt ist auch ein wichtiger Faktor beim Verkauf Ihrer Immobilie. Sofern ein Verkäufermarkt für Immobilien vorliegt, lässt sich eine Immobilie leichter und zu den gewünschten Konditionen verkaufen. Liegt jedoch ein Käufermarkt vor, müssen in der Regel deutliche  Zugeständnisse an den Käufer der Immobilie gemacht werden. Je nach Marktlage kann es auch eine Option sein, den Verkauf zu verschieben und die Immobilie zuerst einmal zu vermieten. Sollte ein zeinaher Immobilienkauf in Portugal geplant sein, kann auf die Immobilie in Deutschland ein Darlehen aufgenommen werden und bei einem späteren Verkauf zurückgezahlt werden. Es könnte jedoch je nach
gewählter Zinsbindung für das Darlehen ein
Vorfälligkeitsentgelt anfallen. Die Höhe der Vorfälligkeit kann über Rechner im Internet ziemlich genau berechnet werden.

Wie sieht es mit dem Thema Krankenversicherung aus?

Wenn Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland beibehalten und nur für z.B. ein paar Monate im Jahr oder vorübergehenden ins EU-Ausland ziehen, gilt die europäische Krankenversicherung bzw.
Europäische Krankenversicherungskarte (EHIC), mit der Sie alle medizinisch notwendigen Leistungen erhalten, die Sie im Ausland benötigen. Eine zusätzliche Auslandsreisekrankenversicherung ist aber trotzdem sinnvoll, da in manchen Ländern und Klinken die EHIC nicht akzeptiert wird und man dann Rechnungen eventuell privat zahlen muss. Wenn Sie weiterhin in Deutschland gesetzlich krankenversichert sind und beruflich im Ausland sind, sollte Ihr Arbeitgeber
für Ihre Krankenversicherung zuständig sein.

Muss die Krankenversicherung bei Wegzug ins Ausland gekündigt werden oder ist meine gesetzliche Krankenversicherung aus Deutschland auch im Ausland gültig?

Erstwohnsitz Ausland – Zweitwohnsitz Deutschland: Wenn Sie Ihren  Hauptwohnsitz ins EU-Ausland verlegen und dort dauerhaft leben, bleibt der Versicherungsstatus in der deutschen gesetzlichen Krankenversicherung grundsätzlich bestehen. Eine Ausnahme wäre es, wenn Sie im Ausland eine Beschäftigung haben. Wichtig
ist, dass Sie Ihre Krankenkasse in Deutschland rechtzeitig über den Wohnortwechsel informieren und Sie sich informieren, welche Leistungen von der gesetzlichen Krankenversicherung im Ausland abgedeckt sind, damit diese das so genannte „Portable Document S1“ ausstellen kann, mit dem Sie fürs EU-Ausland eine Krankenversicherungskarte erhalten. Eine private Krankenversicherung im Ausland ist keine Pflichtversicherung – dies sollten Sie aber definitiv in Betracht ziehen.

Wie ist das Gesundheitssystem in Portugal aufgebaut?

Das staatliche Gesundheitssystem Portugals
Serviço Nacional de Saúde (SNS) hat drei Säulen:

1. die Gesundheitszentren, die Centros de Saúde
2. die öffentlichen Kliniken, die Hospitales públicos
3. die örtlichen Gesundheitsstationen, die
Unidades locais de Saúde

Zusätzlich gibt es private Krankenhäuser, die Hospitales particulares. Je nach Versicherungsstatus können die entsprechenden Kliniken bzw. Zentren besucht werden.

Was bedeutet dies konkret: Wer beispielsweise nicht schwer erkrankt ist oder nach einem Unfall ärztliche Hilfe benötigt, dafür aber trotzdem in die Klinik muss, weil eine Verschlechterung des Gesundheitszustands wahrscheinlich ist, geht zuerst in eines der Gesundheitszentren. Der behandelnde Arzt überweist Sie bei Bedarf dann in eine entsprechende Klinik. Sie entscheiden dann, ob die Behandlung in einer staatlichen oder privaten Klinik erfolgen soll.

Das Gesundheitssystem in Portugal ist gut aufgestellt – weist aber auch einige Mängel auf. Unter anderem gibt es – wie in Deutschland – teilweise auch Personalmangel und zusätzlich lange Wartezeiten bei Operationen.

Ein weiterer Punkt ist die Abrechnung der medizinischen Leistungen. Aufgrund der sehr langen Wartezeiten verlangen viele Kliniken von „Non-Residents“ mit einer europäischen Versicherungskarte Barzahlungen vor Behandlungen (außer bei medizinischen Notfällen). Mit einer privaten Krankenversicherung werden die medizinischen Leistungen je nach Tarif von der Versicherung direkt mit den Kliniken abgerechnet.

Wer kann eine private Krankenversicherung bekommen?

Im Interview mit Herrn Wichels von C1 Broker
Versicherungsmakler in Portugal gibt es keine
Altersbeschränkung beim Neuabschluss einer privaten Krankenversicherung in Portugal. Selbst wenn Sie Vorerkrankungen haben sollten, lohnt es sich trotzdem, einen Antrag für eine Krankenzusatzversicherung zu stellen. Eventuell arbeitet die Versicherung dann mit einem Prämienzuschlag bzw. Leistungsausschluss. Der
große Vorteil einer privaten Krankenversicherung in Portugal ist, dass Sie den Zugang zu den privaten Kliniken bekommen, mit einer deutlich besseren Versorgung. Je nach Tarif haben Sie eine Selbstbeteiligung und gehen entweder in Vorleistung bzw. rechnet das Krankenhaus direkt mit der Versicherungsgesellschaft ab.
Informationen zum öffentlichen Gesundheitssystem in Portugal finden Sie hier:
www.c1brokers.pt/de.

Wird meine Rente auch auf ein portugiesisches Konto überwiesen?

Hier ein Auszug aus der Webseite der Deutschen Rentenversicherung: www.deutscherentenversicherung.de/DRV/DE/Rente/
Ausland/Rente-im-Ausland/rente-im-ausland-umzug-detailseite.html.

Sind Sie nur vorübergehend im Ausland, ändert
sich für Sie nichts. Wir überweisen Ihre Rente auf ein Konto Ihrer Wahl. Ziehen Sie dauerhaft in ein Land der Europäischen Union, nach Island, Liechtenstein, Norwegen oder in die Schweiz, bekommen Sie ebenfalls die volle Rente. Verlegen Sie Ihren Wohnsitz in ein Land außerhalb der Europäischen Union oder ein Land,
mit dem Deutschland kein Sozialversicherungsabkommen hat, kann es zu Einschränkungen kommen. Damit Ihre Rente pünktlich auf Ihrem neuen Konto eingeht, teilen Sie dem RentenService der Deutschen Post AG rechtzeitig Ihren Umzug mit.

Verstehen mich die Menschen in Portugal – muss ich vorher die portugiesische Sprache lernen?

In den Touristikhochburgen in Portugal (zum Beispiel Algarve) wird neben portugiesisch auch englisch, spanisch und französisch gesprochen. Je weiter man jedoch in das Landesinnere kommt, umso mehr wird nur noch die Landessprache portugiesisch gesprochen. Wichtig für Sie zu wissen: mit der deutschen Sprache alleine werden Sie es in Portugal schwer haben. Sie sollten – sofern möglich – vorher die Landessprache lernen. Dies macht den Einstieg einfacher und lässt Sie einfacher und schneller neue Bekanntschaften schließen.

Wie finde ich meine Wunschimmobilie in Portugal? Soll ich mich selbst darum kümmern und gibt es professionelle Unterstützung bei der Vorauswahl?

Über Immobilienportale im Internet können Sie die für sich passende Immobilie in Portugal suchen, um eine Vorauswahl zu treffen. Ebenso kann man auch seinen Urlaubsaufenthalt in Portugal dafür nutzen, sich Immobilien vor Ort anzuschauen.

Es gibt aber auch Alternativen. Wir konnten mit Herrn Thomas Droste über seine Tätigkeit als Buyers Agent sprechen.

Was ist die Aufgabe eines Buyers Agent und wo kann er mich bei meiner Wunschimmobilie unterstützen?

Buyers Agents sind versierte Fachleute, die sich auf die Suche, Bewertung und Verhandlung des Kaufs einer Immobilie im Namen des Käufers spezialisiert haben. Der Buyers Agent unterstützt Sie bei der Vorauswahl der für Sie passenden Immobile und sucht diese vorab in seinem
Maklernetzwerk in Portugal. Ebenso schaut er sich die für Sie passenden Immobilien vor Ort genau an.

Aber auch beim Kauf der Immobilie hilft Ihnen Ihr persönlicher Buyers Agent. Er übernimmt die Kaufpreisverhandlungen vor Ort in portugiesischer Sprache, beschafft die erforderlichen Unterlagen für die Hausfinanzierung und lässt diese anwaltlich prüfen. Selbst nach dem Kauf der Immobilie unterstützt Sie der Buyers Agent mit Kontakten bei eventuellen Umbauarbeiten, bei Anmeldung von Telefon, Strom etc. Außerdem schaut er im Haus, Garten oder Pool nach dem Rechten.

Der Vorteil von Herrn Thomas Droste als Buyers Agent ist, dass man seine Dienstleistungen auch einzeln wählen kann. Somit können Sie sich das Paket schnüren, was Sie brauchen. Weitere Informationen zu Herrn Droste und seinen Dienstleistungen finden Sie unter:
www.haus-kaufen-portugal.de.

Herr Droste gab uns im Interview noch folgende Tipps für die Suche und Auswahl der Wunschimmobilie:

Legen Sie sich nicht nur auf eine Immobilie fest, sondern suchen Sie sich mehrere Immobilien aus, welche Sie besichtigen wollen. Der Grund ist, dass viele Immobilien in Portugal, wenn man Sie besichtigen will, auf einmal schon verkauft sind. Trotz des ersten Punktes: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen – eine Entscheidung für oder gegen eine Immobilie erfordert Zeit. Haben Sie Geduld bei der Entscheidung „für“ oder „gegen“ eine Immobilie.  Nutzen Sie örtliche portugiesische Makler in der von Ihnen bevorzugten Region. Sollten Sie der Landessprache nicht mächtig sein, steht Ihnen Herr Droste gerne zur Verfügung.

Gibt es eine Wohnlizenz für die Immobilie in Portugal? Im Gegensatz zu Deutschland reicht eine Baugenehmigung nämlich nicht aus, um eine Immobilie auch offiziell bewohnen zu dürfen.  Wohnblocks in Ballungsgebieten haben häufig Tiefgaragen und Keller, frei stehende Häuser eher nicht. Berücksichtigen Sie beim Kauf Ihrer Immobilie bereits jetzt schon den Klimawandel. Die Nähe zum Meer ist schön – nur wo ist das Meer in 20-30 Jahren? Ihre Traumimmobilie sollte auch eine Klimaanlage und Heizung haben. In Portugal kann es im Sommer sehr heiß werden. Allerdings gibt es im Winter auch kalte Nächte, im Landesinneren können die Temperaturen unter den Gefrierpunkt sinken. Auch interessant zu wissen: In Portugal gibt es sogar ein Skigebiet (Serra de Estrella).

Wie und wo finanziere ich meine Wunschimmobilie – in Portugal oder in Deutschland?

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und wollen nun wissen, wie Sie den Kauf der Immobilie bezahlen? Sofern Sie genügend Eigenkapital haben – oder Ihre Immobilie in Deutschland bereits verkauft haben und der Verkaufserlös für den Kauf der neuen Immobilie ausreicht – ist dieser Punkt für Sie abgehakt.

Sollten Sie jedoch eine Finanzierung für den Kauf Ihrer Immobilie in Portugal benötigen, gibt es folgende Möglichkeiten für Sie: Sie haben Immobilienvermögen in Deutschland? Dann wäre eine Finanzierung in Deutschland auf die deutsche Immobilie grundsätzlich möglich. Gerne unterstützt Sie Hausguthaben bei Ihrer Finanzierung für Ihre Immobilie in Deutschland.

Ihre Immobilie in Deutschland ist bereits im Verkauf und potenzielle Käufer sind in Sicht? Dann gibt es die Möglichkeit, eine Zwischenfinanzierung auf den potenziellen Verkaufserlös auf Ihre Immobilie zu beantragen. Die Zwischenfinanzierung läuft maximal 24 Monate und ist mit einem variablen Zinssatz finanziert. Da Banken für eine Zwischenfinanzierung keine Provision bezahlen, fällt hier bei der Beantragung über Hausguthaben eine Bearbeitungsgebühr an. Diese liegt je nach Darlehenssumme und Komplexität zwischen 0,5 % bis 1 % der Darlehenssumme. Es gibt auch die Möglichkeit, in Portugal Ihre Traumimmobile zu finanzieren. Hier konnten wir mit Frau Schütz von Quinta-Finance sprechen. Frau Schütz betreut deutschsprachige
Kunden als Hypothekar-Vermittlerin in Portugal, um den deutschsprachigen Kunden den bestmöglichen Zinssatz für Ihr Darlehen zu vermitteln. Informationen zu Quinta-Finance finden
Sie unter www.quintafinance.com.

Folgende Besonderheiten gibt es bei der Finanzierung in Portugal zu beachten:

Eine Beleihung der Immobilie ist bis maximal 80 % des Verkehrswertes möglich. Frau Schütz empfiehlt jedoch eine Beleihung bis maximal 70 % des Verkehrswertes. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass 30 % des Kaufpreises inkl. der Nebenkosten als Eigenkapital vorhanden sein sollten. Das Immobiliendarlehen in Portugal muss bis zum 75. Lebensjahr komplett zurückgezahlt werden. Bis zu einer Darlehenssumme
von 1 Million Euro wird bei den von Frau Schütz angebotenen Banken eine Standardprüfung vorgenommen, bei einer Darlehenssumme ab 1 Million Euro steigen die Unterlagenanforderungen an.

Es werden Ihnen folgende Zinsbindungen bei portugiesischen Banken angeboten:

– 3 Jahre Zinsbindung
– 5 Jahre Zinsbindung
– 10 Jahre Zinsbindung
– Endfällige Finanzierung (max. bis zum 75. Lebensjahr)

Nach Ablauf der Zinsbindung wird das Darlehen mit einem variablen Zinssatz weitergeführt. Der Aufschlag auf die Standardkondition liegt (Stand September 2023) bei 0,6 % auf die Standardkondition.

Folgende Unterlagen werden für die Bank in Portugal benötigt:

Allgemeine Dokumente:

  • Kopie des Reisepasses
  • Kopie der portugiesischen Steuernummer für alle Antragsteller
  • Adressnachweis (Kopie der aktuellen Strom- rechnung)
  • Letzter Auszug von Immobiliendarlehen und/
  • oder letzter Auszug von Konsumentenkrediten
  • Kontoauszüge der letzten 3 aufeinanderfol-genden Monate
  • Sparkontoauszüge der letzten 3 aufeinander-folgenden Monate
  • Aktuelle Depotauszüge
  • Schufa-Kreditbescheinigung für alle Antrag- steller

 

Lohn- und Gehaltsempfänger/Rentner/Pensionäre:

  • Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen bzw. der
    letzte Rentenbescheid inkl. Kontoauszüge der letzten 3 Monate mit Renteneingang
  • Die letzten beiden Einkommensteuerbeschei-
    de oder Lohnsteuerbescheinigungen
  • Referenzschreiben vom Arbeitgeber

 

Selbständige und Freiberufler:

  • Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten 2-3 Jahre
  • Körperschaftssteuerbescheide für die letzten 2 Jahre
  • Persönliche Einkommensteuerbescheide für die letzten 2 Jahre
  • Geschäftskontoauszüge der letzten 3 aufein- anderfolgenden Monate
  • Mieteinnahmen
  • Kopie des/der Mietvertrag(s)
  • Kontoauszüge der letzten 3 aufeinanderfol-genden Monate
  • Aktuelle persönliche Steuererklärung

 

Eine Zwischenfinanzierung des Verkaufserlöses der deutschen Immobilie bei einer portugiesischen Bank ist nicht möglich. Ebenso werden Mieteinnahmen aus der portugiesischen Immobilie in Portugal nicht akzeptiert, solange der Darlehensnehmer nicht als Resident (Bewohner) von Portugal zählt.

Mieteinnahmen aus Deutschland werden nur akzeptiert, sofern diese auf dem Steuerbescheid ersichtlich sind. Solange der Darlehensnehmer als „Non-Resident“ zählt, werden auch die Lebenshaltungskostenpauschalen für Ausländer genommen. Maximal 50 % des verfügbaren Einkommens (Lohn, Rente, Mieteinnahmen, sonstige nachweisliche Einnahmen) dürfen für die Zahlung bestehender Schulden sowie der Hypothekenrate in Portugal angesetzt werden. Beachten Sie hier bitte auch das Endalter 75 Jahre.

Sie sehen, dass für eine Beantragung eines Immobiliendarlehens in Portugal viele Punkte beachtet werden müssen. Frau Schütz von Quinta-Finance verfügt über eine über 20-jährige Erfahrung im portugiesischen Bankenmarkt. Des Weiteren haben Sie noch folgende Vorteile bei einer Darlehensbeantragung über Frau Schütz im Vergleich zu einem Direktkontakt zu der Bank:

Frau Schütz spricht deutsch und unterstützt Sie von der Darlehensbeantragung bis zur Auszahlung des Darlehens. Aufgrund Ihres guten Netzwerks von portugiesischen Banken kann Ihnen Frau Schütz Sonderkonditionen anbieten, welche Sie als „normaler“ Kunde nicht bekommen würden. Bei einer Darlehensbeantragung über Frau Schütz entfällt das Übersetzen von Dokumenten, was Sie einiges an Geld kosten würde. Frau Schütz wird nur im Erfolgsfall (Abschluss
Darlehensvertrag bei der Bank) mit der Innenprovision der Bank bezahlt. Für Sie fallen in diesem Fall keine Kosten an. Sie können die wesentlichen Punkte des Darlehensvertrages mit Frau Schütz in deutscher Sprache besprechen und müssen nicht in mühseliger Arbeit den Darlehensvertrag übersetzen.

Gerne unterstützt Sie auch Hausguthaben in Deutschland bereits beim möglichen Prozess der Darlehensbeantragung in Portugal. Sprechen Sie uns an – wir sind gerne für Sie da.

Beim Kauf einer Immobilie in Portugal gibt es einige Besonderheiten. Hier sind die wichtigsten Punkte, welche von Herrn Droste genannt wurden: 

In Portugal ist ein Vorvertrag bereits der bindende Vertrag. Daher sollten Sie hier schon im Vorfeld vor Unterzeichnung des Vorvertrages alle wichtigen Dokumente prüfen lassen und die Immobilie umfassend begutachtet haben. Wie bereits oben genannt, ist es wichtig, dass die Immobilie eine Wohnlizenz besitzt. Sollte diese nicht vorliegen, soll sie der Verkäufer erst beantragen und Ihnen dann zeigen. Die Wohnlizenz beantragt der Verkäufer beim zuständigen Conselhoo, vergleichbar mit dem Landratsamt. Eine Anzahlung von 10% – 20 % des Kaufpreises ist normal und wird nicht zurückerstattet, sofern Sie die Immobilie nicht kaufen. Der Kauf wird dann beim Notar beurkundet – jedoch findet im Vergleich zu einem deutschen Notar keine
Belehrung statt bzw. prüft der Notar die Vorverträge.

Welche Versicherungen benötige ich nach dem Kauf einer Immobilie?

Nach dem Kauf der Immobilie sind auch der Abschluss von Versicherungen wichtig. Hier konnten wir mit Herrn Wichels von C1 Broker Versicherungsmakler in Portugal sprechen, welche Versicherungen beim Hauskauf, aber auch für Sie persönlich sinnvoll sein könnten:

– Wohngebäudebrandversicherung
– Poolversicherung (sofern ein Pool vorhanden ist)
– Hausratversicherung
– Haftpflichtversicherung
– KfZ-Versicherung
– Krankenzusatzversicherung
– Todesfallabsicherung

Besonderheiten bei der Wohngebäudebrandversicherung im Vergleich zu Deutschland:

In Portugal kann man bei der Wohngebäudebrandversicherung, ebenso wie in Deutschland, Zu-, Ableitungsrohre versichern, Sturm (Windstärke 9!), Feuer, Wasser und Elementarversicherung. Da Portugal ein Erdbebengebiet ist, sollte laut Herr Wichels immer darauf geachtet
werden, dass auch Schäden durch Erdbeben mit
abgedeckt sind. Denn einige Versicherungsmakler lassen diese Erdbebenversicherung außen vor in der Wohngebäudebrandversicherung, um Prämienbeträge zu sparen.

Wichtig für Sie zu wissen: C1 Broker Versicherungsmakler in Portugal arbeitet mit einem Rückversicherer zusammen – damit ist gewährleistet, dass auch bei hohen Schadenshäufigkeiten der Schaden durch die Wohngebäudebrandversicherung bezahlt wird.

Poolversicherung:

Eine Poolversicherung ist über C1 Broker Versicherungsmakler möglich. Hierfür ist die Angabe
der Größe des Pools erforderlich. Neben Schäden am Pool können zusätzlich auch Schäden durch den Pool (Austritt von Wasser) mitversichert werden.

Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung:

Die Hausratsversicherung in Portugal ist analog zu Deutschland. Es gibt einen Unterversicherungsverzicht, es können Wertsachen gegen Prämienaufschlag, je nach Gesellschaft mitversichert werden usw. Bei der Haftpflichtversicherung liegt ein großer Unterschied zu
Deutschland in der Deckungssumme. Diese ist
mit 250.000 Euro recht gering. Hier sucht aber bereits C1 Broker Versicherungsmakler nach einer Lösung, um die Deckungssumme auf 7 – 10 Millionen Euro zu erhöhen.

Wichtig zu wissen: In der Wohngebäudebrandversicherung in Portugal ist die Pool-, Hausrat- und Haftpflichtversicherung integriert.

KfZ-Versicherung:

Die KfZ-Versicherung in Portugal ist ebenfalls ähnlich zu der deutschen KfZ-Versicherung. Man kann mit einem deutschen Kennzeichen in Portugal bis zu 6 Monate versichert sein. Danach muss das Auto in Portugal versichert werden. Die Schadensfreiheitsrabatte können von der Deutschen Versicherung in Portugal angesetzt werden – diese werden aber nicht übertragen! Somit wäre es möglich, die deutschen SF-Rabatte entweder innerhalb der Familie weiter zu übertragen oder einen Roller mit mindestens 125 cbm anzumelden, um die SF-Rabatte zu erhalten bzw. zu reduzieren (dafür ist allerdings eine deutsche Meldeadresse erforderlich).

Krankenzusatzversicherung:

Wurde bereits weiter oben behandelt.

Todesfallabsicherung:

Analog zu Deutschland – hier gibt es keine wirklichen Besonderheiten.

Land- und Leute in Portugal: welche Besonderheiten hat das Land und die Menschen?

Im Gespräch mit Herrn Droste teilte uns Herr Droste seine Eindrücke von Land und Leuten in Portugal mit. Folgende Besonderheiten haben die Portugiesen im Vergleich zu den Deutschen:

Portugal ist sehr schönes Land mit über 300 Sonnenstunden im Jahr. Die Hitze im Sommer
kann sehr drückend sein – daher sollte man sich bei zu heißen Temperaturen nicht draußen aufhalten. Die Portugiesen sind sehr hilfsbereit, offen und freundlich. Sofern wirklich Not am Mann ist, wird unbürokratisch sofort geholfen. Portugiesen lieben Small-Talk, Empathie und Einfühlungsvermögen. So wird erwartet, dass man sich über das Wetter, die Familie, das Essen und den Urlaub ausgiebig unterhält. Nachfragen, wie es Familienmitgliedern geht, gehören zu einer normalen Konversation mit dazu. Der eigentliche Grund des Besuchs wird dann beiläufig erwähnt.

Ein Portugiese sagt selten direkt „Nein“ – aber es kann dadurch passieren, dass Sie sehr lange auf die Erledigung einer Dienstleistung warten. Sofern zum Beispiel eine Reparatur nicht zwingend erforderlich ist, hat der Portugiese Zeit (es ist nicht zwingend erforderlich und kein Notfall). Da Portugiesen das Wort „Nein“ nicht benutzen, gibt es hierfür das Wort „Vielleicht“ oder „Es könnte hinhauen“. Dies bedeutet ein klares „Nein“ – im Gegensatz zu Deutschland. Daher beachten Sie dies, sobald Sie ein „Vielleicht“ oder ein „Es könnte hinhauen“ hören. Der Handwerker oder Dienstleister wird eher nicht kommen.

Wichtig auch für Sie zu wissen: Wenn Sie auf
eine Frage keine klare Antwort haben, bekommen Sie auch keinen Zwischenstand. Daher formulieren Sie Aufträge klar und unmissverständlich und beantworten Sie aufkommende Fragen sofort – ansonsten warten Sie möglicherweise lange auf das Ergebnis.

Erbschaftssteuerzahlung bei Immobilienvermögen über einen Immobilienkredit

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Erbschaftssteuerzahlung bei Immobilienvermögen über einen Immobilienkredit

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Sie haben über einen Verwandten ein beträchtliches Immobilienvermögen in einer großen Stadt geerbt. Damit Sie die spätere Erbschaftssteuerforderung vom Finanzamt nicht überrascht, wollen wir Ihnen Möglichkeiten aufzeigen, wie Sie die mögliche Erbschaftssteuer an das Finanzamt zurückzahlen können.

Eines vorab: Sie sollten sich bei dem Thema Erbschaftssteuer zwingend von einem Steuerberater beraten lassen. Hausguthaben ist weder berechtigt, noch befugt, steuerliche Beratungen in irgendeiner Form vorzunehmen. Der Artikel stellt auch keine Handlungsempfehlung oder Beratung dar, sondern soll lediglich als unverbindliche Informationsquelle verstanden werden.

Bewertung der geerbten Immobilien:

Das Finanzamt nutzt zur Bewertung von Immobilien drei Verfahren:

  1. Das Vergleichswertverfahren (orientiert sich an den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der Region)
  2. Das Sachwertverfahren (es wird der Gebäude- und Bodenwert bei eigengenutzten Immobilien herangezogen, wo es keine Vergleichswerte oder übliche Mieten vorliegen. Seit Januar 2023 kommt noch ein zusätzlicher Regionalfaktor dazu, welcher den Objektwert evtl. erhöhen kann)
  3. Das Ertragswertverfahren (wird bei vermieteten Immobilien und Gewerbeobjekten angewendet. Aufgrund Anpassungen im Bereich der Bewirtschaftungskosten, wie auch des Liegenschaftszinses, kann es hier ebenfalls zu deutlich höheren Immobilienwerten führen).

Sollten Sie mit der Bewertung des Finanzamts nicht einverstanden sein, können Sie innerhalb eines Monats Einspruch gegen die Bewertung des Finanzamts einlegen. Sie haben die Möglichkeit, ein Gegengutachten auf Ihre Kosten beantragen zu lassen. Achten Sie bitte darauf, dass es sich um einen unabhängigen und öffentlich vereidigten Immobiliengutachter handelt. Ansonsten könnte das Finanzamt das Gutachten evtl. anzweifeln.

Eine weitere Möglichkeit eine Immobilienbewertung kostenfrei zu erhalten, ist auf die Bank zuzugehen, welche bisher die Immobilien als Sicherheit hatten. Die Bank bewertet die Immobilien intern für sich und manche Banken geben einen Teil der Bewertung an den Kunden heraus. Der Vorteil hier ist, dass Banken Sicherheitsabschläge und Marktanpassungsfaktoren bei der Bewertung bereits berücksichtigt haben. Wichtig für Sie zu wissen: die Bank ist nicht verpflichtet, den Wert der Immobilie herauszugeben.

Sollten Darlehen noch auf den geerbten Immobilien bestehen, lohnt sich ein Blick in das ESIS Merkblatt im Darlehensvertrag. Hier ist der Immobilienwert seitens der Bank aufgeführt. Sofern das Darlehen erst kürzlich aufgenommen wurde, kann auch dieser Wert gegenüber dem Finanzamt angegeben werden.

Ermittlung der voraussichtlichen Erbschaftssteuer für die geerbten Immobilien:

Sofern Sie realistische Werte für Ihr geerbtes Immobilienvermögen haben, können Sie im nächsten eine erste grobe Schätzung für Ihre voraussichtliche Erbschaftssteuerzahlung vornehmen.

Im Vorfeld sollten Sie aber folgende Fragen für sich mit Ihrem Steuerberater klären:

– Fällt eine Erbschaftssteuer für meine geerbte Immobilie an? Sofern sie von Ihrem Partner eine Immobilie erben und darin anschließend wohnen, fällt in diesem Fall evtl. keine Erbschaftssteuer an – unabhängig vom Objektwert. Für Kinder gilt dies für eine Wohnfläche bis 200 qm)

– Liegt der Immobilienwert noch innerhalb der Erbschaftssteuerfreibeträge? Je nach Verwandtschaftsgrad und Erbschaftssteuerfreibetrag kann auch hier eventuell keine Erbschaftssteuer anfallen.

– Bei vermieteten Immobilien werden nur 90% des Verkehrswertes für die Berechnung der Erbschaftssteuer herangezogen – die restlichen 10% können steuerfrei verschenkt bzw. vererbt werden. Ein weiterer Vorteil: Bei geerbten, vermieteten Immobilien kann die Erbschaftssteuer über einen Zeitraum von 10 Jahren gestundet werden, falls der Verkäufer nur durch einen Notverkauf der Immobilie die Steuerschulden bezahlen könnte.

– Eventuell gibt es steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten (zum Beispiel die Gründung einer Stiftung), um die Erbschaftssteuerzahlung zu reduzieren.

– Zusätzlich können Versorgungsfreibetrag, Pflegefreibetrag, Nachlassverbindlichkeiten und sachliche Steuerbefreiungen die Erbschaftssteuer mindern.

Sofern alle oben genannten Punkte mit Ihrem Steuerberater geklärt wurden, können Sie die Höhe der voraussichtlichen Erbschaftssteuer schätzen.

Für die Ermittlung der Erbschaftssteuern gibt es im Internet einschlägige Steuertabellen, welche für eine erste grobe Steuerschätzung helfen.

Zahlung der Erbschaftssteuer:

Nachdem Sie die voraussichtliche Erbschaftssteuer für Ihr Immobilienerbe ermittelt haben, können Sie sich nun Gedanken bzgl. der Zahlung machen. Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen hier offen:

– Zahlung durch Eigenmittel: die einfachste Form, die Steuerschulden zu bezahlen.

– Stundung der Erbschaftssteuer beim Finanzamt: ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich und verschiebt die Zahlung weiter nach hinten. Eventuell kann dies aber Nachteile für Sie haben, sofern Sie in der Zwischenzeit eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt benötigen.

– Zahlung der Steuerschulden durch den Verkauf der geerbten Immobilie: ist möglich, hier sollten aber folgende Punkte zwingend beachtet werden:

– Bei einem Verkauf der Immobilie innerhalb eines Jahres kann das Finanzamt den Verkaufserlös als Berechnungsgröße für die Erbschaftssteuer verwenden.

– Mit dem Verkauf der Immobilie ist der Sachwert weg – und es bleibt der Geldwert. Wenn dieser nicht besser angelegt wird, wie die Inflation, verlieren Sie im Laufe der Zeit Geld.

– Zahlung der Steuerschulden durch einen Immobilienkredit: der Vorteil hierbei ist, dass Sie das geerbte Immobilienvermögen verwenden, um daraus die Steuerschulden zu bezahlen. Wichtig hierbei ist, dass Sie das Immobiliendarlehen auch zu jeder Zeit bezahlen können. Die Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen sind steuerlich jedoch nicht absetzbar.

Hausguthaben hilft Ihnen gerne dabei, das für Sie passende Immobiliendarlehen für die Zahlung Ihrer Erbschaftssteuer zu finden.

Vielleicht wollen Sie auch die Zahlung der Erbschaftssteuer mit einer umfangreichen energetischen Modernisierung kombinieren. Sprechen Sie uns an. Wir finden hier eine passende Immobilienfinanzierung für Sie.

Wir weisen an dieser Stelle nochmals darauf hin, dass Sie sich bezüglich der steuerlichen Aspekte bei der Erbschaft eines Immobilienvermögens mit dem Steuerberater Ihres Vertrauens beraten lassen sollen.

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